不動産購入の手段として今! 競売物件が注目されています。
価格的には市場流通価格の 60% 程度の価格で購入する事ができます。
でも、簡単に扱えないのも競売物件です。
| 一般流通物件 | 競売物件 | |
|---|---|---|
| 売主 |
個人・企業など *一般の物件には住宅金融公庫などの抵当権があり新築年数が新しい場合、残債が残っていて安く売ろうとしても抵当権が抹消出来ません。 |
債権者 *土地建物を所有している人(債務者)が返済できなくなった場合、住宅金融公庫など(債権者)が競売を裁判所に申し立てて競売物件となります。この場合抵当権などがあっても裁判所の職権で抵当権は抹消され、抵当権以上で売らなくても債権回収を早くするために市場価格より 60% 程度安くなります。 |
| 価格 | 一般的には売主との話合いで近隣売買事例などを考慮して価格を決めますが、抵当権(借金)外れることが前提です。でも誰も同じですが不動産はできる限り高く売りたいものです。ですから極端に市場より安くなることはありません。 | 競売価格は、不動産鑑定士によって鑑定価格か決まります。抵当権の残債とか所有者の意向は全く考慮されません。また、債権回収のために価格も低く抑えられます。しかし競売最低価格で買えるとも限りません。 |
| 取引 | 物件自体が問題なければ取引は難しくはありません。中古住宅の場合は物件内もじっくりと見る事が出来ます。 | 物件自体は安い分、ほとんどの物件は建物内を見る事は出来ません。また、物件の内容ははっきり確認する事ができません。 |
競売物件は市場流通価格よりは安い分リスクをともなうことも事実です。
「どうして競売物件は安いのか?」それは「リスクを負う」からだと思います。現実に、利権関係が複雑な物件や占有者がいる物件ほど、最低売却価格は市場より低く設定されています。
競売減価で 3 割引から 4 割引きになり、占有減価でさらに割り引きされている格安物件は非常に多いです。 競売物件の中には市場価格の半値で落札できるものがあるという情報もあります。これはかなり扱いの難しい物件なのでしょう。
ですが、見方を変えることができれば、この物件は大化けする可能性のある物件になります。
例えば、市場価格 3,000 万円の物件を 1,500 万円で落札できたとしてください。この物件は権利関係が非常に複雑でした。しかし、その複雑な権利関係を 500 万円かけて整理できれば、税引き前の計算で、売却時には 1,000 万円の利益を得ることが可能な計算になります。